Lorsque les propriétaires déclarent leurs revenus fonciers, il peut arriver que leurs charges soient supérieures à leurs revenus locatifs fonciers. On parle alors de déficit foncier. Dans ce cas, le propriétaire peut se prévaloir de la perte en déduisant le montant du revenu total déclaré pour l’année.
Déficit en fonds propres : définition
Le déficit en fonds propres correspond au rapport entre les revenus locatifs du bien (le loyer payé par le locataire) et les dépenses liées au bien (travaux réalisés sous certaines conditions et autres dépenses éligibles). Si ces dépenses sont supérieures aux revenus fonciers, il y a déficit foncier. L’administration fiscale permet aux propriétaires de déduire ce déficit de leur revenu imposable dans la limite du seuil légal. Cela permet de réduire le montant de l’impôt sur le revenu.
Mais la question qui se pose est de savoir comment se calcule le déficit foncier. La réponse se trouve chez Gridky, une équipe de passionnés de l’immobilier et de la technologie. Cette solution se traduit également par une plateforme dynamique permettant aux spécialistes du secteur de proposer une réduction d’impôts plus appropriée à partir du déficit foncier. En guise d’exemple, il est possible d’avoir une réduction d’impôt jusqu’à 24 % du prix de revient du bien pour un investissement locatif en loi Pinel cumulé avec le déficit foncier.
Avantages fiscaux de la déclaration de déficit foncier
En déclarant un déficit foncier, les contribuables n’ont pas à payer d’impôt sur les revenus de ce bien. C’est le principal avantage du système fiscal. De plus, le montant de l’impôt sur le revenu payé est limité, car le déficit est imputé sur l’ensemble du revenu imposable. Ce deuxième avantage est également très intéressant, il est donc judicieux d’investir dans un bien immobilier au bon moment afin de payer moins d’impôts.
Dépenses entrant dans le calcul de l’insuffisance de fonds propres
Les dépenses engagées par le propriétaire en rapport avec l’immeuble locatif peuvent être déduites si elles entrent dans les catégories de dépenses spécifiées par l’administration fiscale. Il s’agit notamment de :
- Frais de rénovation ;
- Frais d’entretien ;
- Primes d’assurance ;
- Frais de gestion (qu’ils soient gérés par des professionnels ou non) ;
- Taxes foncières et charges de copropriété, qui ne sont pas répercutées sur le locataire ;
- Intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition du bien locatif.
Certains travaux peuvent être déduits et pris en compte dans le calcul du déficit foncier. Les travaux d’entretien, les réparations courantes, les travaux d’amélioration de l’habitat et les travaux ouvrant droit à des avantages fiscaux peuvent être inclus dans ces coûts. En revanche, les travaux d’agrandissement, de construction et de reconstruction ne sont pas pris en compte.
Méthodes de report des déficits fonciers
Le report des pertes immobilières se fait en deux étapes : d’une part, les intérêts d’emprunt doivent être déduits des revenus fonciers. D’autre part, les dépenses immobilières doivent être déduites des revenus immobiliers moins les intérêts d’emprunt. Si le calcul du patrimoine net est déficitaire, le revenu imposable global est réduit jusqu’à 10 700 euros. Il convient de noter que si la totalité de la perte n’est pas reportée en une seule fois, elle peut être reportée sur les années suivantes.
Bénéficier des pertes en capital en créant une société à but non lucratif
Les personnes physiques qui sont directement propriétaires d’un bien immobilier peuvent inclure des dépenses déductibles dans leur déclaration de revenus pour le calcul du déficit foncier. Mais vous pouvez également bénéficier de ce dispositif si vous faites partie d’une société civile immobilière (SCI). Dans ce cas, la société doit être soumise à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, le déficit peut être déduit des revenus fonciers de l’associé de la société.
